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张宏伟的博客

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关于我

张宏伟,现任同策咨询研究中心总监。在长三角、华北地区、西北新疆地区、海南、南宁、长沙等全国不同城市操盘过不同类别项目的前期调研、前期策划及市场定位与研究。 作为嘉宾,本人多次参加业界论坛及活动。文章及观点发布在本人博客及各类房产栏目、专业媒体。欢迎媒体约稿、采访与专题合作,请联系:E-mail: guanggaozhw@163.com, QQ:1754238016。 上海房产行业的媒体、专家及精英QQ群:33806566,燕赵房产媒体、专家及精英QQ群:2957319,欢迎业内精英加入!

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新型城镇化破城乡二元结构,推进“城市群”大发展  

2013-12-04 11:19:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

中共中央政治局12月3日召开会议,分析研究2014年经济工作,听取第二次全国土地调查情况汇报。会议提出要走新型城镇化道路,并表示将于2014年出台实施国家新型城镇化规划,落实和完善区域发展规划和政策,增强欠发达地区发展能力。

此外,会议还强调要做好住房保障和房地产市场调控工作,并要在充分认识土地管理制度改革重要性的基础上,积极稳妥推进土地管理制度改革;在全面考虑土地问题复杂性的基础上,进行周密周全的制度和政策设计,统筹谋划好土地管理制度改革。当前,要夯实土地权能这一基础,完善征地制度这一关键。

 

当务之急:通过规划破除城乡“二元”结构

 

从中共中央政治局12月3日召开会议的主要内容来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要有三方面内容:

第一、会议提出,2014年出台实施国家新型城镇化规划,落实和完善区域发展规划和政策,从规划的目的来看,就是通过规划重新定义欠发达地区的土地价值和发展能力。这样,城乡土地可以逐步实现同价同权,也有利于改变市场供地结构。最终通过新型城镇化的规划实现城乡一体化的统一建设用地市场,破除城乡二元结构,

第二、做好住房保障和房地产市场调控工作,从新型城镇化的角度来讲,其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革做铺垫。

原因很简单,新型城镇化规划出台,城乡二元结构势必会逐渐破除,在这个过程中,农民转化为市民势在必然。但是,农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。因此,住房保障和房地产市场调控工作,是完善城镇化健康发展体制机制的一方面,从其作用和目的来看,一方面可以保障低收入群体在新型城镇化过程中的居住问题,另外,也不至于因为商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

第三、新型城镇化有利于地区之间协调发展,推进地区优势互补融合发展。

在中共中央政治局12月3日召开会议的当天,国家发改委还公布了《全国资源型城市可持续发展规划(2013-2020年)》。规划显示,我国67个城市由于自然资源趋于枯竭,经济发展滞后,民生问题突出,生态环境压力大,被列为衰退型城市,成为加快转变经济发展方式的重点和难点地区。

而该67个衰退型城市涉及24个地级行政区,22个县级市,5个县(自治县),16个市辖区(开发区、管理区)。

《全国资源型城市可持续发展规划(2013-2020年)》指出,应着力破除衰退型城市内部二元结构,化解历史遗留问题,积极推进棚户区改造,加快废弃矿坑、沉陷区等地质灾害隐患综合治理。这些措施与新型城镇化规划出台的背景、目的不谋而合。

从新型城镇化规划出台的目的来看,其实有利于发达地区与欠发达地区之间协调发展,尤其是推进区域中心城市与周边卫星城协调发展、破除衰退型城市内部二元结构,促进区域内不同地区产业特色与协同发展等诸多方面,最终会起到实现地区优势互补融合发展的作用。

 

新型城镇化规划,将促进城市群城市圈大发展与同城化效应

 

综合以上分析,新型城镇化规划有利于破除城乡“二元”结构,有利于建立城乡统一的建设用地市场,有利于地区之间协调发展,推进地区优势互补融合发展。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从城市发展的角度来讲,新型城镇化规划之后,建立和完善跨区域城市发展协调机制,实施“城市群”战略也是势在必然。

从政府对于“城市群”战略规划的角度来说,中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”,在“十一五”规划中,中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态” 。而在“十二五”规划中,中央继续强调“城市群”的概念,提出要“以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展。”

目前,大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力,而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立,未来可以带动这些地区的产业和经济,有助于缩短地区差距,平衡地区间的发展,进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

因此,在新型城镇化市场背景下,“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展,基础设施建设日趋完善,同城效应将日益凸显。

比如,随着高铁、高速、地铁等便捷的高速交通的通车,使得上海至周边城市如昆山花桥、嘉兴、苏州、南京、绍兴等江浙地区的时间上再缩短,泛长三角1小时经济圈及泛长三角2小时经济圈都已基本形成,这为泛长三角区域内购房者到周边城市工作、生活都提供了便捷的基础交通设施,也为当地房地产市场发展注入了新的活力。

从房地产市场的角度来讲,近年来,长三角区域内相邻城市房价也有愈发接近的趋势,如上海和杭州、上海嘉定和昆山花桥等。随着上海自贸区的正式设立,长三角区域更能在享受政策红利的基础上,房地产市场产生更大的关联效应。

 

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