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张宏伟的博客

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关于我

张宏伟,现任同策咨询研究中心总监。在长三角、华北地区、西北新疆地区、海南、南宁、长沙等全国不同城市操盘过不同类别项目的前期调研、前期策划及市场定位与研究。 作为嘉宾,本人多次参加业界论坛及活动。文章及观点发布在本人博客及各类房产栏目、专业媒体。欢迎媒体约稿、采访与专题合作,请联系:E-mail: guanggaozhw@163.com, QQ:1754238016。 上海房产行业的媒体、专家及精英QQ群:33806566,燕赵房产媒体、专家及精英QQ群:2957319,欢迎业内精英加入!

读书先买“黄金屋”?学区房价值浅析  

2013-05-14 09:36:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

 

当前,在限购令和新国五条政策影响,新房市场回归了理性,二手房市场陷入了观望期,但是学区房仍然备受瞩目。同时,现在正值“小升初”关键时期,家长对于学区房的关注度在每年的这个阶段都会更上一层楼。学区房因此会水涨船高,让不少家长感叹,之前读书都是为了“书中自有黄金屋,书中自有颜如玉”。现在读书之前要先买或租“黄金屋”了。

那么,何为学区房?为何学区房成为“黄金屋”,价格要高于周边普通房源?家长在选择学区房的时候应该注意哪些问题?笔者逐一分析学区房价值,以供大家参考。

学区房通俗点讲就是周边有丰富的教育资源,有中小学、幼儿园,甚至有的地方比如说上海市杨浦区有很多大学,学校资源的集中导致“一站式”教育的实现,这有可能对于教育资源集中的板块内的一些楼盘销售比较有利,所以这些板块楼盘会打出学区房的概念,这是比较通俗的理解方法。

实际上在一些学校或者一些政府的政策层面,可能有这样的提法,一个学校可能在这个区域只能几个楼盘或者周边几个小区,只能这些小区的学生能在这里上学。从这个意义上来讲,这几个小区也可以称之为学区房,这是简单对学区房的解释。

学区房有什么特征呢?同策咨询研究中心总监张宏伟认为,有两个方面的特征:

第一,周边有丰富的教育资源。

第二,学区房一般情况下,从专业市场的角度,一般比非学区房高10%。

那么,为何学区房成为“黄金屋”?为什么学区房的价格比周边普通的非学区房高10%这样的区间呢?

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,有几个方面的原因,从专业的角度来跟解释一下:

第一,基差地租理论。大家都学过政治经济学,一个地块投资的要素越多,那么,这个地块的价值相对就会越高。从这个角度来理解,学区房其实是给当地一个地块开发投入了更多的资金。从土地的价值角度来理解,这个价值可能进一步优化或者升级了,所以从基差地租理论来讲,它应该来说是可以比其他非学区房这一块价值更高一点。

第二,从人们对于区域市场的认知角度来讲,一般情况下人们对于某一个区域板块,包括比如说某一个学区板块,都有一个习惯性认知,如果大家习惯性认知这个板块了,那么有学区房这样的一个板块,有可能价格会稍微高一点。认知度不高的板块有可能稍微低一点。

第三,跟我们购房者和家长的学区房这种情结比较有关系。一般情况下每个家长都希望自己的孩子能够有一个很好的成长环境,有一个很好的教育背景。

包括安排学校教育资源、交通成本这块考虑等等各方面,都希望离学校近一点,有这个学区房的情结,一定程度上也使学区房的价格有一定的上涨。这是关于学区房为什么比周边的非学区房价格稍微高一点的原因。

我们平时在选择学区房的时候会出现哪些问题呢?同策咨询研究中心总监张宏伟认为:

第一点,现在学区房产权的问题,现在学区房主要是有两类。

一类就是开发商自建的一些学校,包括有一些开发大型社区的房企为了楼盘更好地销售,自己小区内就配建一部分学校的配套,这是一种方式。另外一种,社区旁边有学校的一些资源,周边几个社区共享这些教育资源。

从这两种学区房的楼盘来看,总体来说不同的学校包括和政府谈也好,和开发商谈也好,可能有不同的合作方式。比如说公众民办也好,也包括有一些私立幼儿园,有很多产权方式,产权不清晰的话有可能会影响未来孩子就读的问题。

有时候学校因为产权的问题经营不了了,大家在选择学区房的时候一定要认清这一点。

第二点,学区房教育质量的问题。很多学区房采取一种引进或者合作的方式,比如说我们引进上海一中、二中的学校资源,你过来的师资力量可能不直接是本部学校的,有可能通过一些外聘的,或者有一部分是学校本部资源,再加上另外的一些招聘的教师资源,共同来把这个学校学区房这一块来做好。但是实际上有可能由于前面这种合作方式的原因,会存在一些教育质量方面的问题。

第三方面,可能存在生源的问题。现在来看一些新建的项目或许自住、婚房的需求比较多。可能当前3—5年内学校生源不存在太大问题。但是校区一旦建立比较成熟了,现在新的一拨学生,学校就读完毕了,这个学校未来怎么来办?

有没有持续的生源支撑学校的发展?这个可能是政府和开发商考虑的问题,如果闲置了学校后面怎么来处理?怎么来服务我们小区?这些方面大家应该综合考虑一下。

最后关于学区房这一块给笔者再给购房者、政府、开发企业包括学校提几点建议。同策咨询研究中心总监张宏伟认为:

第一,希望政府在规划这一方面多考虑教育资源在各个区域合理配置,应该配置什么学校?学校配置多大面积?到底什么样的状况?

按照相关部门的规划,每千人学校的配置面积大概是在600—1200平方米。如果按照这样一个规模,一般情况下周边一所小学可以服务大概8000—15000人口的社区,按照这样的配置标准来合理衡量周边的居住社区到底有没有这样的市场能量。

第二点,对于我们学校这一块师资力量、教育质量这一块一定要严格把关,不能因为这种合作方式或者其他原因影响到我们购房者的权益。

第三,也是对我们购房者的一个建议,购房者在选择学校的时候,要多观察、对比、比较,然后多渠道来问,来联系打听,同时也要树立这种维权意识,如果开发商或者学校承诺某一方面可以做到的话,这一方面站在购房者的角度来讲,留足自己的证据,未来一旦出现这方面的问题也有方法和途径来解决。这是对购房者这一块。

第四,对于开发企业,应该争取更多的优惠条件,尤其是要向政府申请更多的资源,为了引进更多的学校,来为我们购房者服务,希望整个学区房这一块能够达到更好。

 

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