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张宏伟的博客

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关于我

张宏伟,现任同策咨询研究中心总监。在长三角、华北地区、西北新疆地区、海南、南宁、长沙等全国不同城市操盘过不同类别项目的前期调研、前期策划及市场定位与研究。 作为嘉宾,本人多次参加业界论坛及活动。文章及观点发布在本人博客及各类房产栏目、专业媒体。欢迎媒体约稿、采访与专题合作,请联系:E-mail: guanggaozhw@163.com, QQ:1754238016。 上海房产行业的媒体、专家及精英QQ群:33806566,燕赵房产媒体、专家及精英QQ群:2957319,欢迎业内精英加入!

中小房企“不上则下”处境尴尬  

2013-06-08 09:10:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

 

6月5日,福州泰和房地产开发有限公司以6.48亿元竞得闸北区103街坊27丘商办地块,楼板价30974元/平方米,溢价率106.49%。据相关资料统计,福州泰和从去年下半年开始疯狂拿地,一年之内就在土地市场上花了110多亿拿地,而这个公司的净资产只有20多亿,目前负债率高达85%以上,福州泰和为何要如此大批量的拿地?

而类似于与这样第三梯队、第四梯队的房企(行业排名在20-50名之间的房企)当前市场环境下展开新的市场战略布局、疯狂拿地的现象其实不在少数。

当前,我们发现在土地市场上抢地的,除了大型品牌房企大规模拿地进行战略土地储备之外,还有两类房企的力量也是值得我们关注的,我们称之为非大型房企抢地,主要有两种情况:

一种是第三梯队、第四梯队的房企。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,第三梯队、第四梯队的房企已经错过2012年的最佳拿地时机,现在再不抢地,从公司角度来说,土地储备就不会有持续的增长,这样从战略发展角度来说,没有土地足够的土地储备,发展很容易受到制约和限制,这样很快就会被市场淘汰了。现在这些房企的状态就是要不就赶紧抓紧时间回笼资金拿地,抓紧时间往上爬,要不往上爬就有落后、逐渐消失的风险。

福州泰和等房企当前如此大批量的拿地正是反映了这样一批房企对于未来市场竞争环境的担忧,当前这些房企积极拿地布局市场力争上游的发展战略也就不难理解了。

另外一类,就是背后有强大资本支持,虽然不是大型房企,但由于资本力量的驱动,会导致其在土地市场上疯狂拿地,比如最近黄金湾投资集团下属的K2公司就在上海制造了新华路46亿的地王。

而对于第三梯队、第四梯队的房企来讲,“不上则下”则成为其当前最尴尬的处境。近期我们发现,万方地产公告公司名称将变更为“万方发展”,行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外,盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。随后,上海新梅置业股份有限公司5月27日晚间宣布,出售持有的一家房地产开发公司股权,并考虑逐步退出房地产行业。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,对于第三梯队、第四梯队的中小房企来讲,在调控已成常态的市场背景下,中小房企将不仅仅会受制于大型品牌开发企业的规模化扩张,还有可能被洗牌的风险。此时,中小开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型。

从修炼内功的角度来讲,在当前市场“基本面”好转的市场背景下,对于资金面不太紧张的中小房企来说,首先,要抓紧时机及时拿地,“换仓”谋求下一轮市场发展机会,否则,在品牌房企横行天下的市场集中度不断提高的市场背景下,中小房企错过这次机会,那么也就意味着市场机会的丧失,在未来这些房企真的有可能就会消失在房地产市场的汪洋大海之中。

其次,通过成本管理和融资渠道等各个环节严格控制项目成本费用,从而也提高在高周转的同时,保证一定的利润率。如最近港股上市或境外融资比较活跃,数据显示,截至目前,2013年年内,近30家的房企年内海外融资总额度已经接近800亿元。境外融资成本以及相对内地的融资难度都较低,一定程度上保证了这些房企可以获得相对较高的利润率。

第三,在未来,积极学习品牌开发企业的优点,中小企业可以通过精细化管理、产品研发能力提高、产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段缓解利润率下滑局面,为企业未来发展奠定基础。

对于正在处在转型阵痛过程的中小房企来说,企业或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,或通过并购、投资等多元化手段进军海外市场、其他产业等,这些不仅仅是品牌房企考虑的问题,也是不少中小房企在当前发展必然面临的多元化转型问题。

如果中小房企在转型过程中遭遇资金面的问题,在这个时候一方面应该适当放慢脚步,另外一方面,积极需求新的融资渠道,通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻,这个时候就应该果断地进行战略收缩了。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,企业进行战略收缩包含两方面情况:

第一、如果转投行业如医药、铁矿石可短期内产生预见性的收益,那么企业可以通过出售地产业务部分项目股权或全部股权,缓解转型过程的资金面的压力,以使转投的行业可以尽快产生经济效益,从而实现“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。

第二、如果转投行业如医药、铁矿石等短期内难以产生预见性的收益,还需要持续长期性的投入,那么企业就要权衡地产板块和其他板块的关系,果断停止其中一个板块业务,通过资产出售支援另一个板块业务发展,同时,也积蓄力量谋求这个板块业务的下一轮的市场发展机会。

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