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张宏伟的博客

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张宏伟,现任同策咨询研究中心总监。在长三角、华北地区、西北新疆地区、海南、南宁、长沙等全国不同城市操盘过不同类别项目的前期调研、前期策划及市场定位与研究。 作为嘉宾,本人多次参加业界论坛及活动。文章及观点发布在本人博客及各类房产栏目、专业媒体。欢迎媒体约稿、采访与专题合作,请联系:E-mail: guanggaozhw@163.com, QQ:1754238016。 上海房产行业的媒体、专家及精英QQ群:33806566,燕赵房产媒体、专家及精英QQ群:2957319,欢迎业内精英加入!

开发贷向品牌开发商集中,加速房企之间分化  

2013-07-24 09:30:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

 

中国人民银行7月19日通知决定,自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。央行要求,取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。同时,个人住房贷款利率浮动区间不作调整,仍保持原区间不变,继续严格执行差别化的住房信贷政策。

那么,全面放开金融机构贷款利率管制对于房地产市场有何影响?笔者认为应该从开发企业的开发贷款与个人购房按揭贷款两方面来说。

 

开发贷向品牌开发商集中,加速房企之间分化

 

从开发企业的开发贷款的角度来说,银行对于不同企业也是有倾向性的,对于大型品牌开发商来讲,优先提供贷款额度,而对于中小开发企业,银监会早就发文针对这些企业是有一定条件限制的。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,全面放开金融机构贷款利率管制,取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平,大型品牌开发企业由于需求额度较大,具有和银行议价的优势,有可能争取到利率较低的贷款。而对于中小开发企业来讲,由于贷款审批环节复杂,贷款成本明显高于大型品牌开发企业,导致中小开发企业生存环境步履维艰,尤其是在钱荒的市场背景下,银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显。

例如去年以来,建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件,规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”,同时,“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行,应严格控制新增贷款投放,降低集中度。”

此时,部分中小开发企业势必会借助民间资本设法过关,但这反而有可能使其负债累累,面临被洗牌的境地。

无疑,利率市场化改革,一定程度上收紧了中小房企开发贷款的融资渠道,使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继,也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,对于中小企业来讲,自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧,中小房企的发展环境是越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能会使其更加负债累累,这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化,整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。

对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的这些大型品牌企业来讲,可能就受制于国内钱荒因素就较少,会受益于利率市场化改革给公司带来的红利,这些企业可能会面临市场发展机会,也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中,从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化,最终形成“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”的市场局面。

 

差别化的住房信贷政策难落地,首套房贷优惠落空

 

从个人按揭贷款的角度来讲,个人住房贷款利率浮动区间不作调整,仍保持原区间不变,继续严格执行差别化的住房信贷政策。从政策面的角度来讲,通过严格执行差别化的住房信贷政策,支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题,政策调整的核心仍然是保证居民家庭首套房需求,让商品住宅市场回归居住属性。

但是,近日钱荒导致货币市场利率上升,对一些银行的利润会产生影响,而这些银行还对近期的贷款质量预期有所改变,在钱荒的市场背景下,收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长等已成为部分银行缓解钱荒的既定措施。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长似乎是与政策层面背道而驰。首套自住购房者要想继续享受到比较低的首套房贷优惠可能会落空,支持居民家庭首套自住购房的政策可能成为一个市场骗局。

 

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