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张宏伟的博客

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张宏伟,现任同策咨询研究中心总监。在长三角、华北地区、西北新疆地区、海南、南宁、长沙等全国不同城市操盘过不同类别项目的前期调研、前期策划及市场定位与研究。 作为嘉宾,本人多次参加业界论坛及活动。文章及观点发布在本人博客及各类房产栏目、专业媒体。欢迎媒体约稿、采访与专题合作,请联系:E-mail: guanggaozhw@163.com, QQ:1754238016。 上海房产行业的媒体、专家及精英QQ群:33806566,燕赵房产媒体、专家及精英QQ群:2957319,欢迎业内精英加入!

中国城市犯病“超高层”,建的太多后患无穷  

2013-07-24 09:30:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

 

酝酿多年之后,远大集团终于启动了“世界第一高楼” 天空城市的开工典礼。这一超级建筑预计明年1月完成基础设施施工,4月封顶,预计造价90亿,近日招来质疑之声。

“世界第一高楼” 天空城市的开建似乎只是中国大中城市超高层项目的冰山一角。近几年,在大中城市的中央商务区、城市副中心、区域中心、高铁商务区等这些城市核心区或次中心区域内规划、建设超高层住宅或综合体项目已成为普遍的现象。

如总高为632米的上海中心大厦正在如火如荼进行建设,预计将于2015年全面建成并启用;在苏州红极一时的“秋裤楼”旁,中南建设将新建一座700米以上的超高层;青岛落成后的世奥大厦将成为集五星级酒店、智能写字楼、高端商业和高端住宅的超大规模的建筑集群,其中主楼部分将以339米的高度成为“北方第一高楼”……

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,中国城市犯病超高层,与土地资源的稀缺性、城市形象、政府业绩、城市发展规划、开发商的拿地模式等有诸多的关系。

从土地资源的角度来讲,城市核心区域土地资源的有限性也就意味着必须提高容积率来实现土地的集约利用。提高容积率也就意味着在有限的土地资源内,其建筑高度将达到区域内的高值。

从当地城市或政府的角度来讲,当地之所以热衷于超高层项目,主要有两个目的,一个是,通过超高层建造地标性建筑,打造城市新地标,提升城市形象,显示当地城市建设与发展的政绩;二是通过超高层项目,一定程度上也可以吸引一些品牌企业入驻,进行带动整个项目或区域企业的集聚,对于区域板块的城市竞争力提升会起到一定积极作用。

此外,城市化进程不断推荐的市场背景下,新的城市发展规划及商业环境不断升级成为超高层综合体项目不断推出的主因。当前,中国仍然处于城市化进程的快速发展阶段,二三线城市在这个阶段不断推出新的城市规划,这个规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面。这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合,也就直接导致超高层项目在中国二三线城市正不断成长并经历着快速的发展。

最后,从开发企业拿地模式的角度来说,超高层已成为房企与政府谈判的筹码与拿地模式。表面上来看,房企以超高层为概念进行拿地,开发城市综合体项目,但是,当前超高层实质上已经成为开发商积极拿地,布局一二线城市的核心地段,抢占市中心优质土地资源与未来发展先机的战略布局手段。

中国城市犯病超高层,并不是一件好事,建的太多有可能会后患无穷。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,主要表现在三方面:

首先,当前来讲,就经济总量与承载能力而言,除了一线城市能够承载这么大体量的超高层项目之外,大多数三四线城市甚至部分发展较好的二线城市没有太多能力承载超高层项目,超高层建成最终有可能只是建成了超高层钢筋加水泥的形,而无法运营的好实现超高层真正的城市价值所在。

其次,不少城市规划、兴建超高层项目,显示不少城市在发展过程中表现的相当浮躁,一味追求硬件的“第一”,希望通过表面上的城市形象提升吸引企业入驻,但事实上并不是这样,城市“软件 ”也很重要,政府办事效率、服务水平、市场开放程度等决定了企业是否在一个城市留得下来,活得好。

第三、有部分开发商以超高层概念为拿地模式进行全国化布局,在这个过程中,开发的项目一部分进行出售,一部分持有,以维持成本上的平衡。但是,就二三线城市超高层综合体项目而言, 尽管对于开发商来讲,可以通过可售型物业回笼资金,平衡资金,对于持有型物业如果一旦经营不善可以通过资产打包整体出让,整体上开发商不会亏,但是,后续这些项目的经营性问题留给了接盘者甚至整个社会,将会形成更多的烂尾楼。

如此这般,在二三线城市,这些不善于经营的超高层项目将在未来3-5年内大规模转让(一般而言,3-5年是一个商业地产项目的正常的一个市场培育期,过了这个培育期还没有实现盈利,那么企业财务压力可能就会比较大),这些开发企业也将被洗牌,逐渐退出市场,未来将市场集中度会越来越高。

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